Fast genau zehn Jahre nach der Einleitung eines Vertragsverletzungsverfahrens durch die Europäische Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland wegen eines möglichen Verstoßes eines in der Gemeinde Selfkant (Nordrhein-Westfalen an der Grenze zu Belgien) praktizierten Einheimischenmodells gegen die Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheit ist eine Einigung zwischen der Europäischen Kommission und der Bundesrepublik auf ein von der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr, vom Bayerischen Städtetag und vom Bayerischen Gemeindetag entwickeltes Rahmenmodell gelungen. Damit können Einheimischen- und Sozialmodelle künftig wieder rechtssicher praktiziert werden.
Einheimischen- und Sozialmodelle dienen der vorrangigen Deckung des Wohnbedarfs der mit dem Ort verbundenen Bürgerinnen und Bürger, insbesondere (junger) Familien oder Alleinerziehender durch Eigentumsbildung. Einheimischenmodelle eignen sich für Häuser und für Eigentumswohnungen. In Gebieten mit hohem Zuzugsdruck und hohen Grundstückspreisen stellt die Kommune sicher, dass bedürftigere Bürgerinnen und Bürger mit einem im Einzelfall unterschiedlich ausgestalteten Ortsbezug einen erleichterten Zugriff auf Bauland haben. Durch Einheimischenmodelle für Eigentumswohnungen lassen sich geringere Kaufpreise realisieren.
Bereits die Entscheidung des EuGH zum flämischen Immobiliendekret vom 08.05.2013 bestätigte die Vereinbarkeit der Einheimischenmodelle mit europäischen Grundfreiheiten im Interesse der Sozialwohnungspolitik, wenn die Modelle auf angemessenen, zuvor bestimmten Kriterien basieren und den Grundsatz der Nichtdiskriminierung beachten. Das Rahmenmodell setzt auf diese Entscheidung auf. Es bestimmt als Zugangsvoraussetzung die Einhaltung bestimmter Vermögens- und Einkommensgrenzen.
Werden diese Grenzen von Bewerberinnen und Bewerbern nicht überschritten, erfolgt eine Auswahlentscheidung, in der die Bedürftigkeit nach Vermögen und Einkommen sowie nach weiteren Kriterien (zum Beispiel Zahl der Kinder, pflegebedürftige Angehörige, Behinderung) als soziale Kriterien einerseits und die Zeitdauer eines Ortsbezugs (zum Beispiel Wohnen, Arbeit und/ oder Ehrenamt) andererseits bepunktet werden.
Dabei dürfen Ortsbezugskriterien zu maximal 50% in die Bewertung einfließen. Zur Sicherung des Förderzwecks kann verlangt werden, dass der Begünstigte einen Teil der gewährten Vergünstigung zurückerstatten muss, wenn er seinen Erstwohnsitz für weniger als zehn Jahre auf dem geförderten Grundstück hat.
Das vorgehend skizzierte Modell ist ein Rahmenmodell. Die konkrete Ausgestaltung obliegt der Stadt oder Gemeinde und berücksichtigt den Bedarf vor Ort.
Bayerischer Städtetag, Informationsbrief Nr. 3 v. 16.03.2017, S. 5
Redaktionelle Hinweise
Laut einer gemeinsamen Pressemitteilung von BMUB und StMI wurde die Einigung hinsichtlich der Einheimischenmodelle bei der am 09.03.2017 vom Bundestag verabschiedeten Baurechtsnovelle bereits berücksichtigt: Der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung werde als Vertragsgegenstand eines städtebaulichen Vertrages ausdrücklich benannt. Der Bundesrat werde sich voraussichtlich am 31.03.2017 mit dem Gesetz befassen.
