Die Mieterschutzverordnung, in Kraft seit 01.01.2016, ist nach einem nicht rechtskräftigen Urteil des AG München vom 21.06.2017 wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht jedenfalls für München im konkreten Verfahren nicht anwendbar.
Gestern verkündete ein Richter am AG München ein – nicht rechtskräftiges – interessantes Urteil zur sog. Mietpreisbremse:
Die Kläger sind seit 15.06.2016 Mieter einer Dreieinhalb-Zimmerwohnung in der Erzgießereistraße in München. Mit Schreiben des Mietervereins vom 12.09.2016 rügten die Kläger gegenüber der beklagten Vermieterin einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und verlangten auf Grund der mit der Mietrechtsnovelle 2015 neugeschaffenen Regelung Auskunft von ihr über die vorherige Grundmiete. Dies lehnte die Vermieterin ab. Daraufhin erhoben die Mieter Klage zum AG München.
Der zuständige Richter wies die Klage als unbegründet ab. Die Mieter können keine Auskunft von der Vermieterin über die vorherige Grundmiete verlangen.
Ein Auskunftsanspruch setze voraus, dass die betreffende Wohnung in einem Gebiet liege, für das die Regelungen über die Mietpreisbremse anwendbar seien. Das Gericht ist der Auffassung, dass die Vorschriften zur Zulässigkeit der vereinbarten Miete in der Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 für Wohnungen, die in der LHS München belegen sind, im konkreten Verfahren nicht anwendbar seien, da diese Verordnung insoweit mit Bundesrecht unvereinbar sei. Nach Auffassung des Richters gibt es keine bindenden Vorschriften über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete im Sinne der Mietpreisbremse.
Nach den bundesgesetzlichen Vorgaben müsse sich aus der Begründung der Verordnung ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.
Gerade für München als der größten Kommune Bayerns scheint eine transparente Begründung notwendig. § 556d Abs. 2 BGB erfordert daher eine Einzelfallbewertung und die Darlegung der Tatsachen, die zur Bewertung der Landesregierung geführt haben. Welche Tatsachen für München als dem größtem und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, lässt sich der Verordnungsbegründung nicht entnehmen, so das Urteil.
Die Begründung der Staatsregierung lege lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes ermittelt wurde.
In zwei weiteren Urteilen des AG München wurde die Mieterschutzverordnung dagegen auch für München angewendet. Eines dieser Verfahren ist bereits rechtskräftig. Vier weitere Verfahren sind derzeit noch anhängig.
AG München, Pressemitteilung v. 21.06.2017 zum Urt. v. 21.06.2017 – 414 C 26570/16
Redaktionelle Anmerkungen
Mit Entscheidung v. 04.04.2017 (Vf. 3-VII-16) hat der BayVerfGH eine Popularklage des Haus- und Grundbesitzervereins M. e.V. abgewiesen. Dieser hatte beantragt festzustellen, dass § 1 Satz 1 i.V.m. der Anlage der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 10.11.2015 verfassungswidrig ist, soweit Gebiete nach § 556d BGB bestimmt werden. Gegenstand der Popularklage war die Frage, ob die Festlegung dieser Gebiete durch die Bayerische Staatsregierung mangels ausreichender Begründung verfassungswidrig ist.
Allgemeines zur MiSchuV: Die Mieterschutzverordnung bestimmt die Städte und Gemeinden in Bayern, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Sinn von §§ 556d, 558 oder 577a BGB besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten gilt mithin die sogenannte Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen, die abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in laufenden Mietverträgen bzw. eine verlängerte Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum.
